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2014/10/24 第 021 期
王庆房地产市场上涨的过程已结束

本期嘉宾022期2014年10月24日

王庆

王庆

上海重阳投资管理有限公司总裁,合伙人。曾任中金公司董事总经理,投资银行部执行负责人,之后担任摩根士丹利大中华区董事总经理,首席经济学家,领导该投行在中国大陆、香港及台湾地区的宏观经济研究团队。中国人民大学宏观经济管理学硕士,美国马里兰大学经济学博士。在国际货币基金组织任经济学家六年多,负责分析亚洲、东欧以至中东地区成员国的经济情况、多次参与了IMF与中国政府的高层政策磋商。

主持人

苏东:和讯专栏作者,财经作家,媒体人,已出版 《了不起的中国人》、《房地产真相》两本著作。

中国经济动能在减弱

微观企业家对当前经济形势的反映,和宏观经济数据总体上是一致的,表明中国经济整体动能在减弱。

活跃的劳动力人口在下降

中国的人口结构以及劳动力市场供求关系已经发生了非常深刻的变化,活跃的劳动力人口比重实际上开始下降。

房地产价格上涨过程以及结束

中国房地产市场整体价格快速上涨过程已经结束了,未来相当一段时间房地产市场的整体价格很可能会趋于稳定。

王庆:中国经济放缓是走上成熟的标志

一个经济体不可能持续保持高速增长,而且潜在增长速度放缓本身就是一个经济体走向成熟的标志。

Q

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前段时间我们采访了很多企业家,感觉他们对目前经济形势悲观的情绪相当浓,那么您认为当前的中国经济形势确实到了很悲观的地步了吗?

A

王庆

微观企业家对当前经济形势的反映,至少和宏观经济数据总体上是一致的。关注一些宏观经济数据,比如说工业生产速度、发电量增速以及固定资产投资的增速、进出口的情况,整体上来讲所有这些指标都在走弱,也就表明中国经济整体动能是在减弱的。所以,也就不奇怪一些企业家感觉他们的业务拓展上有压力了。微观层面的一些草根调查和宏观层面的数据整体上是一致的。

从中国经济潜在增长速度变化来讲,中国经济本身正在经历一场本质深刻的转型,宏观层面的表现就是,中国经济的潜在增长速度将放缓,而且放缓速度可能会比较快。这个变化是经济发展的客观规律,迟早要发生,因为一个经济体不可能持续保持高速增长,而且潜在增长速度放缓本身就是一个经济体走向成熟的标志。

通常出现这种比较明显的结构性变化的时候,就像中国现在工业生产的部门在经济中的比重开始下降,服务业比重开始上升。随着服务业部门在经济增长中的比重上升,整体的劳动生产率增速会放缓——因为工业制造业的劳动生产率增长速度通常比服务业要快——从而表现在经济的潜在增长速度会放缓,但这本身对人民福祉的影响不会出现什么不利,这个过程通常伴随着劳动者收入的提升,并且在国民收入比重中,劳动者的比重也会上升。

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王庆:房地产价格上涨的过程已结束

中国房地产市场整体的泡沫成分会被挤压,房价收入比会出现一个明显下降,尽管房价本身不会出现大幅度向下的调整。

Q

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中国经济一个重要的方面和指标,就是房地产领域,如今大家对房地产特别悲观,认为房地产可能会下滑比较严重,您对于这个观点有什么看法?

A

王庆

首先房地产市场目前似乎出现这样一个拐点,它的大的背景是中国房地产价格在过去十年出现了持续上升,个别年份上升比较快。所以,参与房地产市场的主体,无论是房地产开发企业还是房地产投资主体,包括居民个人来讲形成了比较强烈的房价持续上涨的预期,所以在这个背景下当房价出现拐点的时候,对人们的心理冲击是比较大的。

现在人们反而从一个极端走向另一个极端,预期中国房价会出现断崖式的调整,我觉得在这样的背景下这种担心是可以理解的。就像任何是一个资产价格,不会只涨不跌,最根本的还是要看影响房地产价格上升或下降的基本面因素。整体上来讲前几年中国房地产市场总体上是供应增速比较快,但潜在需求非常强劲,所以,是因为供求关系不平衡推动了价格上涨。随着过去几年房地产供应的快速上涨,供求关系的不平衡现象已经相当程度上得以修正,越来越趋于均衡,所以,前瞻性的看应该说中国房价的这种快速上涨过程应该是基本告一段落。

但是是否就意味着中国房价相反会出现一个断崖式的下跌呢?我认为这种可能性也不大。因为中国房地产市场整体上供求关系还是平衡的,中国房地产市场潜在的增长本身是有需求支撑的。考虑到中国人口的变化,以及中国城市化的进程,最终反映在中国人口中,新的家庭形成的数量以及变化看,中国的房地产市场潜在需求还会维持相当长的时间,尽管不像以前增速那么快。尽管中国房地产市场有一些泡沫性的因素,但是中国房地产市场的参与者,也就是这么多百姓买房有一个很重要的特点,就是中国房地产市场投资者的负债率都比较低,首付比例都是比较高的,这和其他国家发生房地产泡沫破裂以及房地产快速下跌的背景不一样。

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王庆:财政货币政策有累积效应

在利率和存款准备金方面的微调本身对市场参与者未来积极预期的影响不可低估,这些行为的变化将会有利于中国经济逐渐筑底。

Q

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中国经济面临如此大的挑战,那么我国的宏观经济政策,尤其是货币和财政政策领域应该有一些什么样的应对措施呢?

A

王庆

我们宏观经济政策自2013年以来,尤其是货币政策基本保持了中性偏紧,尽管整体经济本身动能走弱,但是一个中性偏紧的货币政策有利于经济结构调整,尤其是可以倒逼市场主体,减少负债率的上升,减少杠杆率的上升,进而维持整体的金融和经济系统的稳定。今年上半年以来,货币政策整体是有一些微调的,表现在定向的降准甚至有定向的降息,以及国务院提出的尽量全面降低企业融资成本等一系列举措,反映了政策层面对经济下行的一个应对。

前瞻性的看如果经济下行的过程持续甚至有加剧的风险,我们不排除还会有进一步的政策应对,包括降低银行的存款准备金率以及降低利息率。这些措施本身在这样一个经济的周期性变化的背景下,不应该把它理解成一个强刺激的政策,而且这些微政策本身更多的是一种底线思维,避免中国经济出现大幅度的波动,尤其是超调的波动,进而影响金融系统和经济系统的稳定,这种货币层面的一些调整是有利于维护整个经济系统稳定的。

所有这些措施都会有累积效应,未来如果出现了存款准备金率或者利率的调整,对于市场主体未来预期的影响是不可低估的,当市场主体看到政策的变化就会增强对未来经济增长的信心,从而体现在他们的具体投资和消费行为上。这种货币政策本身也许不需要很大幅度的变化,甚至绝对不需要像当年在全球危机中出现的那种强刺激,但是这种包括在利率和存款准备金方面的微调本身对市场参与者未来积极预期的影响不可低估,这些行为的变化将会有利于中国经济逐渐筑底,实现稳定。

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中国活跃的劳动力人口比重实际上开始下降。

中国房地产市场整体上在价格趋势上已出现一个拐点。

这些行为的变化将会有利于中国经济逐渐筑底。

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